现在北京房价下跌，之前也说过不管什么板块，什么品质的房子都不好过，都有不同程度的下跌。

最近看到一些关于回龙观房价的讨论，好像有很多人非常乐于看到回龙观房价下跌，而且盼着跌的越多越好。

房价上涨的过程中，总会有一些人受益，也会有一些人非常嫉妒。这两者也就形成了对立的态度，受益的主要也是买房的人，这始终是很少数，错过的人却有很多。

回龙观几个次新小区最开始的业主，像金域华府，国风美唐和公园悦府一期二期的业主（三期卖的晚，当时卖新房的时候单价6万左右），因为买房比较早，现在再怎么着也不会跌到自己之前买的价格。第一批的业主如果不是需要置换的话，可能已经不怎么关心房价了。

我一直觉得回龙观的房价具有一定代表性，因为回龙观的成交量很大，通过数据来看，回龙观和望京一直是北京成交量数一数二的，所以回龙观一直是北京买房的热点板块。最近两年北京的新房市场一般，但是回龙观的地块不管是开发商的参与热情还是售卖速度，表现都非常好。

再者对比城六区之外，顺义、昌平、大兴几个区来看，同为临近城区的郊区，回龙观和亦庄算是城六区外房价的天花板。

但是回龙观也是一个争议很大的地方，回龙观本身没有啥产业，配套层次也不高，其实这本身没啥问题。争议的来源主要是回龙观单纯靠着承接海淀和朝阳的外溢，过去3年，对比最高点的时候几个次新小区的房价上涨了接近30%。

因为回龙观次新的总价比海淀和望京都要低，所以从投资收益的角度讲，回龙观的房子效果也很好。

回龙观的涨幅比例算是最高涨幅的那一档，从涨幅比例上说已经比肩海淀和望京的次新了。而海淀和望京本身有强势的产业、有学区，自身条件好，很多人心里想的是“回龙观何德何能”。

但是回龙观的房价在最近的这波行情，确实出现了比较大幅度的价格下跌。

三个次新小区的成交情况

先说明一下，今年的3、4月份市场还是很好的，等到了5月份迅速变凉，所以我在这里找成交数据的时候更希望找5月下旬和6月份的，这样更有参考意义。

国风美唐

国风美唐二期中高楼层两居的最新成交单价已经到了7万。

有的人可能会说不能拿二期与三期比较，二期里面有限价商品房，位置和物业管理也不如三期。但即使是三期，92平的全南户型，最近成交的一套中低楼层两居，单价也没到7万。

现在挂牌的多套中高楼层两居的挂牌单价都在7万左右。

公园悦府

再说说公园悦府三期，三期是20年交房的，很新，加上没有地铁上盖，而且挂牌的二手房源很多装修也不错，可贷款额度高，所以三期吸引了一些买家。相当于现房，不介意装修的话，可以直接入住了，而且原来的业主住了也没多长时间，图一个即买即住。

三期87平西南的两居最高成交价到了730万，而最近的成交单价也在7万出头，看了一下现在二手房的挂牌单价已经到了7.5万左右。

其实公园悦府的业主挺能扛的，我一度怀疑其小区业主是否刻意抱团不降价。因为市场在去年上半年高点后，下半年就已经不好了，去年下半年国风美唐和金域华府的业主价格都降下来了，但是公园悦府的挂牌价依然不动。维持了很长时间，甚至2月份还成交过725万的价格。

只是现在市场确实下行，再加上累积的挂牌量越来越多，一段时间后业主也开始着急了，所以不得不降价。

金域华府

再说说金域华府，金域华府分一、二、三期，最有代表性的是二期和三期，纯商品房，品质也更好。

金域华府三期最近成交的中高楼层的三居，成交价还在8万左右，一期商品房的两居成交价在7万出头。不过二期和三期的价格要比一期高一些，从最近的成交来看，二期和三期的成交单价在7.5-8万之间。

从价格变化上来看，金域华府相对来说还算比较稳定的，波动比较小。但覆巢之下无完卵，从挂牌价和成交周期也看得出其趋势也有所走低。只是对比而言，现在中高楼层的价格还算坚挺，这也跟业主是否有诚意卖房有关，而且现在看挂牌的优质房源也不多。

总结

就板块而言，回龙观是海淀和朝阳外溢的受益者。

在过去的市场行情中，每次上涨，回龙观一直都不是先行者，只是紧随其后，反应很快。但自身不硬，造成的结果就是市场下行的时候，自己成了先行者，比较脆弱。

有的人可能会想，三个头部次新跌了，那回龙观其他的小区怎么样呢？大家买房都是有优先顺序，预算满足之下肯定买最好的。当一个板块中的最好的小区都跌了，第二梯队，第三梯队肯定也同样会跌，如紫金新干线、新龙城、融泽嘉园价格也都有所下跌。

当然下跌的时候大家也得比较一下谁表现更好。昌平南这几个板块，细分来说龙域，二拨子，朱辛庄，平西府，霍营，东小口，大家公认的地段和配套最好的就是龙域周边，其他的几个，是谁也不服谁。

融泽嘉园的一居和两居对比高点来说降了5、60万，地段毕竟有一定优势，价格回落后最近看融泽的成交量还是挺大的。

成交价的对比最好是基于户型相同、中高楼层、同品质装修、同样满五唯一的基础上进行，这样才更公平一些。而有的小区目前还找不到这样的数据，加上有的小区户型种类比较多，本身价格就有差异。差户型跌的多，但是优质户型不怎么出房，所以最好还得拿优质户型来比较。

回龙观的小区比较多，如果想要整理所有的小区一一比对，这个工作量还是蛮大的，我也并没有做这个工作。而且也没有必要，因为龙字开头的小区，大家的涨跌节奏和幅度差不多。

20年的这波行情，龙字开头的小区本身涨幅就不高，看几个老旧小区最近的成交价已经几乎把涨幅全部跌回去了。这也看得出同一个板块，老旧小区与品质次新商品房小区在保值增值方面的巨大差异。

最后还是要客观的说一下：

一虽然说的是回龙观，但现在不仅仅是回龙观，全北京很多板块次新小区都在跌。

二不同的板块，对应不同的总价，不同的总价对应不同的买房群体。回龙观始终是北京买房的热门板块，其实想想当回龙观的房价都下跌了，那些不如回龙观的板块房价表现只怕会更差。

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